司农研究丨关于完善住房租赁有关税收政策的公告解读
今日话题 摘要 TAX ” 落实政府主体责任、鼓励市场立项参与、深化保障性租赁住房供给侧改革，运用财税政策支持租赁住房市场，调节租房住房经济行为双方的利益平衡已在国家出台的措施中多次出现，其中财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）（下简称公告）具有一定的代表性。
一 住房租赁有关税收优惠政策适用情形
公告涉及的税收优惠主要涉及增值税和房产税。 根据公告规定，增值税优惠政策适用住房租赁企业，且规定承租对象是包括个体工商户和其他个人在内的个人，标的物包含住房及符合规定的保障性租赁住房，其中住房租赁企业是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。 公告规定的房产税优惠政策适用条件中出租人的范围较为宽泛，承租对象包括个人和专业化规模化住房租赁企业，同时为专业化规模化住房租赁企业提供了量化指标。即企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3 万平方米及以上。另外各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
二 完善住房租赁有关税收政策具体内容
（一）增值税
1、应纳税额计算规则 住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用一般计税方法计缴增值税，也可同小规模纳税人操作选择简易计税方法按照5%的征收率减按1.5%计缴增值税。 基于遵从增值税一般性规定考虑，如一般纳税人在选择一般或简易计税方法有限制条件，一般纳税人在选择享受简易计税方法前应对自身情况进行通盘考虑。 2、预征率预缴税款规定 纳税人适用上述政策且需预缴增值税的，一般纳税人选择适用一般计税方法时，预征率为3%；一般纳税人选择适用简易计税方法和小规模纳税人适用简易计税方法时，预征率为1.5%。 （二）房产税 对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。对于一般企业应按租金收入的12%从租计征房产税，4%的税率以往仅适用于个人出租住房，公告将这项优惠扩大到向“个人+专业化规模化住房租赁企业”出租住房的企业实体，税收优惠范围增加。税负的减轻能够提升企业参与住房租赁市场的积极性。 因房产从租计征房产税的租金收入不含增值税，计算时应注意不含税金额的换算。
三 享受税收优惠的申报管理
一般纳税人按规定适用减按1.5%计算缴纳增值税政策的，办理增值税纳税申报时，在《增值税及附加税费申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）“二、简易计税方法计税”中“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行填写销售额和5%对应的税额，同时将按销售额的3.5%计算的应纳税额减征额计入《增值税及附加税费申报表（一般纳税人适用）》“应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。 小规模纳税人按规定适用减按1.5%计算缴纳增值税政策的，办理增值税纳税申报时，将减按1.5%征收率征收增值税的销售额填写在《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》“应征增值税不含税销售额（5%征收率）”的“服务、不动产和无形资产”栏次；对应减征的增值税应纳税额填写在《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》“本期应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。 企业享受税收优惠的同时应按规定进行减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。
结语
公告中的政策优惠，对增值税而言，一定程度上克服了住房租赁企业因业务特点缺少进项税抵扣影响整体税负的痛点。在房产税方面按该政策指导思路，必将会引导租赁住房向个人及专业化规模化住房租赁企业倾斜，有助于房屋租赁市场的规范和公平。政策的落地增加了保障性租赁住房的供给，优化了租赁住房的税收，能够保障新市民及年轻的奋斗者在城市中安居乐业。
作者
本文为司农所参与广州注册会计师协会举办的“协调与共享，税费优惠推动国家高质量发展”专业解读征文，已在广州注册会计师协会公众号先行首发。
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