司农研究丨债权人“以房抵债”交易的会计处理探讨
前言
近年来，房地产行业持续深度调整，房企资金周转困难，其欠付的工程款、货款开始大量通过住宅、商铺、车位等不动产形式进行偿付。房产抵债交易规模较大、交易环节多、抵债资产质量分化、资产变现难度高，对财务报表有较大影响。
债权人接受抵债资产的会计处理主要涉及债权的终止确认、坏账准备的计提、抵债房产的入账价值、债务重组损益计量以及资产的减值测试等，本文以上述主要问题为切入点，探讨各个主要环节的会计处理。
一、签署抵房协议能否终止确认债权
抵债合同可能会约定抵房协议生效后（或双方相互开具收付款单据后）原债务便视同已履行完毕，应收款项将转化为购房款（预付购房款）。企业能否在仅签订了抵债协议时便可终止确认相关债权？
在实务中，大多数公司基于谨慎性原则，在仅签订以房抵债协议时不终止确认客户应收款项，应是基于对上述情形的考虑。
若房地产客户以银行转账等方式回款给企业，付清其原有债务，企业再支付给房地产客户用于购置其开发的房产，则相关债务在房企支付款项时已履行完毕，企业可终止确认相关应收款项。
二、签署抵房协议对坏账准备的影响
尽管仅签署抵房协议不应做终止确认债权的充分理由，但以房抵债协议房企客户是对债务的增信措施，表明企业应收账款的未来现金流量将产生较为明显的变化，影响坏账准备的测算。
企业应于各个资产负债表日，以抵债房产当地市场的近期实际成交价格为基础、考虑交易税费等确定抵债资产的公允价值，结合合同条款及债务人实际情况评估交易信用风险，计提减值准备。
如果企业已于各个资产负债表日适当计提坏账准备，则可以合理预期终止确认债权时的债务重组损益不应对财务报表有重大影响。
三、办理网签
参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。因此购房者与开发商以真实的意思表示签订商品房买卖合同，且该合同不违反法律法规的强制性规定，合同即已生效。
而商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。
但在实务中，存在对网签行为会计处理的不同理解。
可见由于债权终止的判断条件涉及重大会计估计，实务会计处理存在多种不同的模式，差异较大。企业应该根据抵债交易的合同条款及房企客户履约意愿与履约能力的具体情况，清查抵债房产的抵押、查封情况及交易纠纷等情况，审慎判断交付的确定性，以确定已网签尚未交付房产是否可以终止确认债权。
四、抵债资产入账价值
企业终止确认债权，并确认相关资产时，入账价值的考虑涉及以下规定：
实务中，由于相关房企债务的交易不及其房产交易活跃，债权的公允价值难以取得，因此通常以受让资产的公允价值为基础确定资产的入账价值。
抵债协议中约定的房产抵扣债权金额，可能与具体资产的实际市场价值存在偏差，企业应以房抵债涉及房产价格与同期同小区房价的实际交易价格进行比较，确定该部分房产的抵债价值是否公允，以抵债价值和公允价值的差额，计入债务重组损益。
五、交付与后续计量
抵债资产交付后，企业按持有目将抵债资产转入固定资产、投资性房地产等相关科目，并按相关准则进行后续计量，于资产负债表日按规定进行减值测试。房产资产的减值测试，通常需要依赖评估专家的工作，以当地房地产市场的近期实际成交价格为基础，考虑税费等确定抵债房产的公允价值。
结语
以房抵债交易中，确定债权何时终止确认涉及重大判断，目前也尚未形成一致的处理模型，有待理论界及实务界对相关问题的进一步研讨。
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