司农研究丨《企业会计准则第21号——租赁》剖析与IPO市场洞察
一、引言
2018年12月7日，财政部发布了修订后的《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“新租赁准则”），新租赁准则的实施对企业的财务报表产生了广泛而深远的影响。该准则规范了租赁的确认、计量和相关信息的列报，要求承租人采用单一的会计模型，对除短期租赁和低价值资产租赁以外的所有租赁确认使用权资产和租赁负债。这一变革旨在提高财务报表的透明度，使企业的租赁活动在财务报表中得到更全面、准确的反映，增强了财务信息的可比性。对于准备上市的企业而言，新租赁准则的合规应用尤为关键，因为它直接关系到企业财务数据的准确性和规范性，进而影响到投资者、监管机构等各方对企业的评估。
二、新租赁准则核心要点概述
(一) 租赁的识别
新租赁准则明确规定，租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。判断一项合同是否为租赁或包含租赁，需满足三个要素：一是存在一定期间，该期间可能以已识别资产的使用量来表述；二是存在已识别资产，合同需对标的资产进行指定，且供应方不拥有对标的资产的实质性替换权，同时标的资产在物理上可区分；三是资产提供方向客户转移了对已识别资产使用权的控制，即客户有权获得在使用期间因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。例如，在租赁合同中明确指定了某一特定设备，且供应商无法随意替换该设备，同时承租人能够自主决定设备的使用方式和时间，满足这些条件则该合同构成租赁。
(二) 租赁期的确定
租赁期自租赁期开始日起计算，包含不可撤销期间、合理确定将行使续租选择权期间、合理确定将不行使终止选择权的期间。在评估承租人是否合理确定将行使续租选择权或终止租赁选择权时，企业应综合考虑众多因素，包括选择权期间的租金与市价的对比、余值担保、购买选择权等合同条款和条件，合同期内承租人对租赁资产改良的情况，与终止租赁有关的成本，租赁资产对承租人运营的重要程度以及行使选择权相关条件的满足可能性等。假设承租人对租赁的店铺进行了大规模装修投入，且该店铺地理位置优越，对其业务运营至关重要，那么承租人很可能合理确定将行使续租选择权，此时租赁期应包含续租期间。
(三) 承租人会计处理模型
在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债，但短期租赁和低价值资产租赁除外。使用权资产应按照成本进行初始计量，成本包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额（扣除已享受的租赁激励相关金额）、承租人发生的初始直接费用以及预计将发生的拆卸、移除、复原等成本。租赁负债则应按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，计算现值时优先采用租赁内含利率，若无法确定租赁内含利率，则采用承租人增量借款利率。后续计量中，承租人需对使用权资产计提折旧，对租赁负债进行利息费用的计算和摊销。
三、承租人会计处理应注意的要点
(一) 租赁负债计量需关注的问题
实质固定付款额的判断
可变租赁付款额的处理
折现率的选择与调整
(二) 使用权资产后续计量关注要点
折旧政策的一致性
减值测试的必要性
(三) 短期租赁和低价值资产租赁的选择应用
短期租赁的简化处理
低价值资产租赁的判断标准
四、租赁相关现金流列示的注意要点
(一) 承租人现金流量分类原则
本金与利息的区分
初始直接费用的列示
(二) 特殊情况现金流处理
续租或终止租赁选择权影响
售后租回交易现金流
五、税务处理与会计处理及租赁引起的递延所得税相关的处理
(一) 税务处理与会计处理差异
在新租赁准则下，会计处理要求承租人除短期租赁和低价值资产租赁外，需确认使用权资产和租赁负债，并对使用权资产计提折旧，租赁负债按实际利率法确认利息支出。然而，税务处理方面，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条规定，以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。这就导致了税会差异。例如，在一项经营租赁业务中，企业在会计上确认使用权资产和租赁负债，在租赁期早期，会计上计入损益的费用（包含使用权资产折旧和租赁负债利息支出）往往大于税法允许税前扣除的金额，而在租赁期后期则相反。
(二) 租赁引起的递延所得税处理
由于上述税会差异，会产生暂时性差异，进而涉及递延所得税的处理。在租赁期开始日，承租人确认的租赁负债账面价值与计税基础（一般为0，因为税法按实际支付租金扣除）不同，产生可抵扣暂时性差异；使用权资产账面价值与计税基础（若税法按经营租赁租金扣除，计税基础为0）不同，产生应纳税暂时性差异。根据《企业会计准则解释第16号》规定，对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易，企业对该交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，应当在交易发生时分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。
六、IPO相关案例分析
结合深圳好博窗控技术股份有限公司第1轮审核问询函问题17所述，目前IPO环境下，关于租赁方面的问询，交易所在租赁方面主要关注使用权资产、租赁负债初始计量金额的依据、后续计量方法的合理性，折旧年限及确定依据，是否符合新租赁准则的规定。
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